Судебная практика по мошенничеству в сфере продаж квартир

Мошенничество с недвижимостью: как защититься от аферистов

Усилить договор купли-продажи при покупке недвижимости теперь можно, внеся в документ условие о том, что продавец или его доверенное лицо выступает поручителем возврата денег, в случае признания сделки недействительной.

Соответствующее постановление вынес Верховный суд РФ. Теперь при спорах в судах можно ссылаться на этот пункт договора, чтобы вернуть свои деньги. Такая, по сути, формальная норма дарит возможность хоть немного, но обезопасить сделку.

Как обманывали калининградцев квартирные мошенники и как от них защититься — разбирался “Клопс”. 

Оформили наследство

В 2014 году в Калининграде в своей однокомнатной квартире умерла одинокая пожилая женщина. Об этом узнал сотрудник полиции и, воспользовавшись служебным положением, оформил поддельное свидетельство о наследстве на одного из сообщников.

В афере участвовали три человека. В 2018 году Ленинградский районный суд признал их виновными в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ (“Мошенничество”).

Мужчин отправили в колонию на 2,5 года, 3,5 и 3,5 года соответственно.

Подружка-аферистка

В 2014 году калининградка познакомилась с девушкой, у них завязались дружеские отношения. Через некоторое время новоиспечённая подружка предложила знакомой купить квартиру и гаражное место в доме по ул. Радужной, который строит её знакомый — владелец ООО.

Калининградка согласилась и стала выплачивать деньги в рассрочку. За три года она перевела “подруге” 1,1 млн рублей. Мошенница всё это время выписывала липовые квитанции.

159 УК РФ (“Мошенничество”), как хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, совершённое в особо крупном размере. Её посадили на два года 10 месяцев. 

Оформляли квартиры на асоциальных людей 

Весной 2017 жительница региона, сговорившись со знакомым, незаконно оформляла квартиры на асоциальных личностей. Сообщники распределили роли, один — предоставлял паспортные данные и продавал квартиры, а вторая — подыскивала жертв и подвала фиктивные документы в МФЦ, оформляя на них право собственности. Таким образом, мошенники успели оформить пять квартир. 

Ленинградский районный суд отправил женщину в колонию на четыре года и оштрафовал на 150 000 рублей.

Ненастоящий риелтор 

В 2016 году калининградка решила продать квартиру знакомого, который сидел в тюрьме. Она нашла покупательницу, представившись агентом по недвижимости. Перед сделкой “риелтор” представила в администрацию фиктивные справки, позволяющие ей приватизировать квартиру друга-заключённого. Женщина попросила своего брата выступить представителем продавца. 

Сообщники встретились с покупательницей и предоставили ей фиктивные документы на квартиру. Ничего не подозревающая калининградка передала мошенникам 30 000 рублей задатка, а оставшуюся часть — после оформления всех необходимых документов. Таким образом мошенники похитили у потерпевшей 1,4 млн рублей. Московский районный суд признал сообщников виновными по части 4, статье 159 УК РФ. 

архив “Клопс”

В практике главы агентства недвижимости “Парфенон” Алексея Щетникова тоже встречались случаи мошенничества при оформлении сделок по недвижимости. Однажды собственники пытались продать квартиру с прописанными в ней иностранцами: 

Они тянули до последнего, сказали, что на оформление принесут копию поквартирной карточки. Когда наконец-то пришли на сделку, я заметил, что в поквартирной карточке есть следы подделки: замазали печать и потом сделали копию.

Да и печать явно не такая, какая должна быть, и не того дома управления, который должен быть. Чтобы удостовериться в документах, мы и участники сделки поехали в домоуправление и в паспортный стол. Оказалось, что в квартире прописано 16 человек.

Причём россиян только двое, остальные — граждане Узбекистана, Кыргызстана и Украины. Хозяйка начала сразу путаться в своих объяснениях, говорит, что не может такого быть. После этого собственница убежала и перестала выходить на связь.

Мы подали заявление в полицию и возбудили уголовное дело по факту прописки иностранных граждан, которые не проживают по месту фактического пребывания. По суду взыскали задаток в двойном размере. 

Цена квартиры была на 20% дешевле рыночной, при этом жилплощадь продавалась с вещами, видно, что много людей проживали. Видно, что между комнатами был замок в дверях, как будто человек недавно выехал.

Когда стали проверять документы, стало ясно, что в этой комнате жила женщина, которой не было на встрече. Но продавец показывал доверенность, якобы она согласна на продажу.

Заподозрив неладное, мы стали узнавать, где находится собственница, оказалось, что женщину буквально неделю назад поместили в психический стационар. Но продавец уверял, что хозяйка за день до этого дала доверенность.

Она была собственником, единоличным, они просто делают документы, якобы родственники, но по факту у них ни фамилии не совпадают, ни соседи их не знают. Соседи тоже не признали родственника в лице продавца. 

архив “Клопс”

Первое, что нужно сделать покупателю перед сделкой — получить выписку из ЕГРН в отношении интересующего объекта недвижимости. Взять её можно на сайте Росреестра или в МФЦ (нужно знать кадастровый номер или полный адрес); Там будет содержаться основная информация о недвижимости:

• — сведения о собственниках; 
• — технические характеристики; 

— информация о различных обременениях: залогах, аренде и тд. 

Проверить добросовестность продавца или покупателя:

— запросить копию поквартирной карточки, заверенную сотрудниками управляющей компании, чтобы узнать, кто прописан в объекте. 

— на официальном сайте ФССП России можно узнать сведения о взысканных с продавца задолженностях, например, по жилищно-коммунальным услугам. 

— через официальные сайты судов можно узнать, имеются или имелись ранее какие-либо споры в отношении интересующей недвижимости.

Этих документов будет достаточно, чтобы сделать первоначальные выводы и оценить перспективы покупки. Но не стоит забывать, что подводных камней на рынке вторичного жилья достаточно много. Поэтому советую при покупке квартиры на вторичном рынке пользоваться аккредитивом.

Банк выдаст продавцу деньги за квартиру только после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем.

В любом случае на 100% процентов защититься от мошенничества невозможно, но значительно снизить риски стать жертвой вполне реально”, — советует адвокат Антон Аксёнов.

архив “Клопс” Если покупатель попросит внести такое условие в договор купли-продажи, то недобросовестного продавца это отпугнёт, и покупатель сможет найти другое жильё. Ещё поручительство даёт покупателям дополнительную возможность забрать деньги у продавца, так как не только он отвечает за их возврат. 

Это не новшество, назначать поручителя по сделкам с недвижимостью можно было и раньше, но только посредством отдельного договора. Самое главное в том, что Верховный суд разрешил в договоре прописывать условие поручительства.

То есть, у судов не будет вопросов, они будут ссылаться на это постановление, а раньше, если кто-то вносил такой пункт в договор, суд мог сослаться на то, что документ оформлен ненадлежащим образом, потому что поручительство не вынесено в отдельный договор”, — комментирует член Ассоциации юристов и юркомпаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Александр Щупачкин.

Во всех перечисленных в статье случаях мошенничества сделка может быть признана ничтожной, несостоявшейся, а у нового владельца просто заберут недвижимость и он будет ждать выплаты своих денег. В таких случаях у покупателя появится возможность спросить их с поручителя.

Не только мошенничество 

Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующего законодательства, любая сделка с недвижимым имуществом является рискованной, сроки исковой давности по оспариванию сделок не подчиняются общим принципам исковой давности в три года, и могут носить долгосрочный характер, говорит глава агентства “Авеню-Риелт” Марат Субхангулов.  

Случаи признания сделки недействительной очень часто встречаются в нашей жизни. Ничтожной называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Например, наследство. Часто объявляются другие родственники, которые не вступили в наследство на квартиру, а один из наследников продал имущество без их участия.

Такая сделка может быть признана недействительной. Или, например, когда человек с долгом в банке решил обанкротиться и продал квартиру и через два месяца подал на банкротство.

Эту сделку суд может признать недействительной, потому что это практически уход от обязанностей возмещать деньги или если сделка была с недееспособным человеком”, — поясняет юрист Александр Щупачкин.

Кто может быть поручителем?

Сам продавец объекта, иные третьи лица: ИП, юрлица и физлица, в том числе иностранные граждане и лицо без гражданства. 

Обязательно ли теперь поручительство при сделках по недвижимости?

Нет, это условие в договор вносится по желанию.

Поручитель обязан вернуть деньги за продавца?

Да, если сделка была признана несостоятельной. Поручитель должен будет наравне с должником возместить ущерб покупателю. Они могут разделить долг пополам, либо суд обяжет выплачивать обязательства кого-то одного. 

Обезопасит ли покупателя поручительство?

Процедура поручительства не делает сделку безопасной, но защищает интересы покупателя и гарантирует ему возврат денежных средств от продавца или третьего лица при признании сделки недействительной.

Теперь же поручителем возврата денег становится сам продавец или лицо, подписавшее поручительство по сделке, то данные условия придают сделке купли-продажи большую защищенность.

Читайте и комментируйте Клопс в Телеграме

Мошенничество при продаже недвижимости

Цены на услуги юриста по мошенничеству

При совершении любых сделок с объектами недвижимого имущества стороны несут потенциальные риски потери имущества или денежных средств.

Если один из контрагентов заведомо осуществляет противоправные действия, и пытается с помощью обмана или злоупотребления доверием незаконно получить недвижимое имущество или деньги, налицо состав уголовного преступления.

Что такое мошенничество с недвижимостью

По смыслу статьи 159 УК РФ, мошенничество подразумевает приобретение прав на имущественные активы или денежные средства потерпевшего, которые осуществлялись с помощью обмана или злоупотребления доверием.

В сфере операций с недвижимостью такие незаконные способы реализуются намного проще, ведь при составлении договоров или проверки юридической чистоты сделок крайне сложно установить все нюансы без помощи опытного специалиста.

01

Консультация юриста по мошенничеству бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по мошенничеству

В настоящее время распространены следующие варианты противоправных действий при продаже или покупке недвижимости:

1. продажа объектов недвижимости по подложным правоустанавливающим документам;
2. мошенничество с получением задатка или аванса при отсутствии намерения продавать квартиры;
3. противоправная продажа жилья по подложной доверенности, в том числе оформленной от имени недееспособных лиц с психическими заболеваниями;
4. распоряжение жилыми объектами с действующим залогом;
5. противоправные сделки в сфере загородной недвижимости.

В жилищной сфере важен каждый документ, поэтому избежать возможных рисков можно только путем доскональной проверки всех нюансов предстоящей сделки.

Самостоятельно реализовать столь большой объем формальностей под силу далеко не каждому гражданину, поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к квалифицированному адвокату.

Проверка юридической чистоты предстоящей сделки с помощью адвоката позволит успешно противостоять мошенничеству. На подготовительной стадии к покупке или продаже жилья будут выполнены следующие действия:

1. изучение предложений на рынке недвижимости (в том числе по предложениям на авито), чтобы установить реальную цену объекта недвижимости в регионе – это позволит установить случаи существенного и неоправданного снижения стоимости квартиры;
2. запрос информации из реестра ЕГРН, в котором содержится объективная и достоверная информация по каждому объекту недвижимости – это позволит установить подлинность представленных правоустанавливающих документов и выяснить данные настоящего собственника жилья;
3. проверка объекта на предмет зарегистрированных и скрытых обременений – помимо регистрации залога в органах Росреестра может существовать обременение в виде лиц, неправомерно лишенных права на приватизацию;
4. проверка состава прописанных и проживающих лиц в квартире – это позволит предотвратить приобретения жилья с лицами, которых будет невозможно выселить.

При сделках с жилыми объектами только помощь адвоката позволит соблюсти все требования законодательства и практически исключить риск потери денежных средств.

Обман со стороны покупателя

Статья 159 УК РФ в равной степени распространяется и на второго контрагента – покупателя. Со стороны покупателя мошеннические действия могут заключаться в следующем:

1. представление подложного документа о перечислении денежных средств в адрес продавца;
2. использование в качестве способа расчетов незаконно полученных средств материнского семейного капитала, средств жилищных субсидий для военнослужащих и иных подобных выплат;
3. приобретение доли в квартире для последующего захвата жилья по формальным основаниям.

В этом случае также не обойтись без помощи адвоката, которые обладает опытом совершения таких сделок. Продажа жилья будет осуществляться только после поступления денежных средств на счет собственника, либо при оформлении банковской ячейки для временного хранения денег.

При противоправном использовании незаконно полученных бюджетных средств имеет смысл обратиться в уполномоченные государственные органы для проверки существующего права на распоряжение средствами маткапитала или жилищной субсидии. Как правило, с участием адвоката на такие запросы ответ приходит достаточно быстро.

Если при совершении сделки установлены признаки мошенничества, нужно воздержаться от приобретения или продажи квартиры. Если такой факт уже состоялся, необходимо незамедлительно предпринять следующие действия:

1. направить заявление в правоохранительные органы с указанием факта мошеннических действий;
2. обратиться в судебные органы с иском о признании сделок недействительными.

Для оспаривания сделки в гражданском порядке необходимо соблюдать срок исковой давности, который составляет один год для оспоримых и три года для ничтожных сделок.

Если судом будут подтверждены основания недействительности, все полученное по сделке должно быть возвращено в исходное состояние, в том числе подлежит переоформлению в органах Росреестра право собственности на жилое помещение.

При расследовании уголовного дела по составу преступления, предусмотренному ст. 159 УК РФ, помимо установления способа противоправного действия, правоохранительным органам предстоит установить реальную рыночную стоимость недвижимости. Это необходимо для надлежащей квалификации преступного деяния, так как от величины размера ущерба будет зависеть тяжесть возможных санкций.

Градация размера ущерба проходит по следующим правилам:

1. значительный ущерб – не менее десяти тысяч рублей;
2. крупный ущерб – более трех миллионов рублей;
3. особо крупный размер – более двенадцати миллионов рублей.

Так как стоимость жилья даже в регионах превышает миллионные значения, определение размера причиненного вреда от мошенничества будет являться крайне важным обстоятельством при квалификации противоправных действий преступника.

Полезная информация по мошенничеству

Мошенничество с недвижимостью: распространенные схемы афер с недвижимым имуществом + советы, как защитить себя от мошенников

Квартиры, дома всегда являются объектом внимания нечестных на руку людей – мошенников с недвижимостью: ведь имущество можно вначале обманным путем присвоить, а затем выгодно продать.

Неудивительно, что квартирное мошенничество в сфере недвижимости постоянно совершенствуется. Появляются новые схемы, с которыми правоохранителям порой бороться чрезвычайно сложно.

Поэтому мы в этой статье расскажем о махинациях и видах мошеннических действий при продаже и покупке недвижимого имущества. Вы узнаете, как обезопасить себя при совершении сделок, ну а если попали в лапы аферистов, мы дадим совет, куда обращаться и как писать заявление.

Аферы с недвижимостью и их разоблачение

Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.

Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.

Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.

Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.

Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.

Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.

Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.

10 популярных схем мошенничества с недвижимостью

Что ж, опишем самые распространенные действия, которые используют мошенники с недвижимостью в жилищной сфере в отношении наших доверчивых сограждан. Стоит отметить, что обман может иметь место, как на стадии подписания документов, так и при проведении взаиморасчетов.

Аферистыпри совершении мошенничества как правила, имеют на руках документы, формально подтверждающие законность их действий.

Однако это отнюдь не является страховкой для пострадавшей стороны, что подтверждают следующие ситуации.

Инвестирование

В данном случае жертвами мошенничества становятся участники долевого строительства жилья. Самый типичный вариант – строительная компания собирает с граждан деньги и благополучно исчезает.

Существует и другая комбинация, при которой «застройщик» передает от вкладчиков деньги по цепочке подконтрольным фирмам. Там они благополучно переводятся в офшорные зоны.

Аренда недвижимости

Этот сегмент рынка также популярен среди аферистов. Первой схемой является передача в пользование квартиры сразу разным лицам одновременно.

Тогда разобраться с тем, кто действительно имеет право на аренду квартиры чрезвычайно тяжело. Мошенничество с арендой квартир может и предполагать, что жилье сдается не ее действительным собственником.

Обман собственника, заблуждение

Часто мошенничество происходит в том случае, когда покупатель представляет недостоверные документы в отношении своей личности. Либо, под видом

Кроме того, продавец может быть введён в заблуждение в том случае, если вторая сторона действовала по доверенности, которая отозвана. Тогда реальный доверитель (собственник)  может оспорить сделку.

Поддельные документы

Аферисты могут продать квартиру по поддельному паспорту или свидетельству о праве на наследство. Реальному собственнику чтобы не остаться на улице приходится затевать длительные судебные тяжбы.

Особенно данная схема распространена в отношении квартир недавно скончавшихся людей. Они перепродаются несколько раз и наследники, естественно, остаются ни с чем.

Недвижимость с обременением

Продавец может не сообщить покупателю о том, что квартира находится в залоге у банка. Тогда банк может признать договор недействительным.

Жилье ранее могло быть передано в аренду. Соответственно, собственник получает все обязанности по отношению к арендатору. Чтобы расторгнуть договор и выселить постояльцев часто приходится начинать судебный спор.

Банковская ячейка

Нередко расчёты за квартиру происходят с использованием банковской ячейки.

И подвох может крыться в договоре между финансовым учреждением. Ведь в нём разрешается прописать, что доступ к ячейке имеют наряду с продавцом и покупателем третьи лица.

Соответственно повышается риск возникновения взаимных претензий относительно факта передачи денег.

Предварительный договор

Рискизаключаются в том, что предварительный договор не обязывает стороны заключить основное соглашение. Кроме того, продавец может подписать аналогичные договоренности с другими лицами.

И если по предварительному договору внесена определенная сумма (что, в общем-то, законодательством не предусмотрено), то вернуть назад деньги будет сложно.

Отсутствие согласия

Мошенничество при продаже квартиры подразумевает, что продается недвижимость, находящаяся в общей совместной собственности без согласия на это второго супруга (пускай и бывшего).

То же самое касается и ситуации с продажей части квартиры без ведома других совладельцев.

Мульти-продажи

При помощи незаконных вариантов одна и та же квартира может продаваться одновременно несколько раз.

Например, мошенники заключают договор по продаже в разных местах. При этом приоритет будет иметь сделка, прошедшая первой через Росреестр. Кроме того, аферисты практикуют и получение задатка от нескольких обманутых продавцов или покупателей.

Продаем и покупаем

Мошенничество при продаже и покупке квартиры может быть совершено со стороны всех участников сделки. Вот лишь основные приемы злоумышленников

Продавец

Он может продать квартиру по подложным документам, или не имея соответствующих полномочий.

Злоумышленник может намеренно не поставить в известность покупателя о наличии по квартире залога, ареста, прочих обременений. А также аферист может и не упомянуть о состоянии своей дееспособности.

Покупатель

Он точно так же может предоставить для совершения сделки фиктивные сведения о себе.

Кроме того, многие мошенники на рынке недвижимости в совершенстве владеют даром убеждения.

Как итог, собственник продает квартиру по цене значительно ниже её реальной стоимости.

Риэлтор

Мошенничество агентств недвижимости имеет несколько проявлений.

Так покупателю за деньги предоставляются несуществующие варианты с квартирами (это в народе называется информационными услугами).

Риэлторы могут заставить продавца подписать договор, по которому в случае оформления квартиры без участия агентства, собственнику предстоит уплатить солидную неустойку.

Мошенничество с залогом недвижимости

Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.

При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.

Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.

Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.

Аферисты недвижимости на Авито

В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.

Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.

В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.

Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.

Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.

Если попали к мошенникам

От действий злоумышленников никто не застрахован. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться при мошенничестве с недвижимостью?

Конечно, следует прибегнуть к помощи правоохранительных органов. Кроме того, если факт мошенничества будет доказан, то в ряде случаев следует подать иск в суд о признании одной или нескольких сделок с жильём недействительными.

Обращение в полицию пострадавшая сторона должна сделать сразу же после того, как ей стало известно о совершенном мошенничестве. В своем заявлении потерпевший должен описать все противоправные действия по недвижимости. Если известна личность злоумышленника, то стоит упомянуть и об этом.

Привлечение к уголовной ответственности зависит от того, насколько полной будет доказательная база. Поэтому к заявлению в полицию следует приложить документы, записи разговоров со злоумышленниками, электронную переписку, фотографии и так далее.

Чтобы понимать, что представляет собой образец заявления в полицию о мошенничестве с недвижимостью, мы предлагаем на нашем сайте скачать его примерную форму. Потом её можно адаптировать к собственному случаю.

Наказание и сроки давности

Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.

Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.

Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).

В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.

Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.

Как защитить недвижимость от мошенников: 7 полезных советов

Ниже мы дадим рекомендации относительно того, как уберечь свою недвижимость и не стать жертвой злоумышленников. Наши советы будут одинаково полезны как покупателю, так и продавцу.

Осмотрите жилье перед покупкой

Нередко фотографии в объявлениях имеют мало общего с действительностью. Поэтому покупателю полезно визуально познакомиться с продаваемой квартирой. Нужно посмотреть общее состояние жилья и его коммуникаций.

Получите сведения по квартире

Правильнее всего это сделать, заказав выписку из ЕГРП. В ней будут содержаться актуальные данные о собственниках жилья и наложенных на него обременениях.

Встретьтесь лично с продавцом (покупателем)

Даже если сделка будет совершаться по доверенности, следует увидеть в лицо непосредственного собственника или покупателя. Нужно также сверить его паспорт с данными правоустанавливающих документов

Настаивайте на получение согласия от супруга (при продаже общей квартиры)

Парадокс законодательства заключается в том, что при перерегистрации прав согласие не входит в состав пакета необходимых документов. Но потом второй супруг будет иметь все основания оспорить сделку.

Оговорите проведение расчетов после регистрации прав

Так покупатель сможет себя обезопасить финансово в том случае, когда выяснится, что продаваемая квартира была задействована в мошеннических схемах.

Доверьте подготовку договора юристу

Это станет дополнительной гарантией законности сделки.

Настаивайте на нотариальном удостоверении сделки

Пускай это обойдётся дороже. Однако оформление договора у нотариуса станет дополнительной страховкой от действий мошенников. Ведь нотариус проверит личности сторон, а также документы на имеющуюся недвижимость.

Мы дали только 7 практических советов. Надеемся следование им поможет обезопасить себя от действий квартирных злоумышленников.

Почему осторожность не помешает

Лица, совершающие преступления на рынке недвижимости, часто имеют определенную юридическую подготовку. Кроме того, мошенники объединены в группы, в составе которой есть недобросовестные представители государственных учреждений. В их функции может входить оформление подложных документов.

Статистика показывает, что практически каждый месяц выдумывается новый вариант с мошенничеством. Поэтому задумываясь о покупке, продажи квартиры, её аренды, изучите всю свежую информацию в интернете.

Ну и прежде, чем подписать договор, нелишним будет посоветоваться с юристом в сфере недвижимости. Он подскажет, на какие детали сделки обратить более пристальное внимание.

Олег Владимирович Росляков, источник advokat-msk24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

• продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
• продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
• продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
• мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

• неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
• продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
• обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

• наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
• наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
• в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
• при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

• расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
• признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

• для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
• для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
• для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.